不动产登记公证法律服务预防纠纷大有可为

        法制网北京８月１５日电（记者 王芳）今天，国务院法制办网站公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》。征求意见稿围绕不动产登记工作的开展，就登记机构、登记簿册、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等内容进行了规定。

　　日前，在中国公证协会举办的“公证服务不动 产登记研讨会”上，中国公证协会有关负责同志表示，公证书在服务不动产登记工作中，特别是房屋继承中能够发挥预防纠纷、减少诉讼、保证登记行为真实性和合 法性的作用，同时，借助公证行业建立的公证执业责任保险制度，也能够更好的实现权利救济和降低登记机构的工作风险。

　　据介绍，2005年《公证法》实施以来，中 国公证行业坚持推进不动产公证事务发展，在房屋登记、土地使用权、林权、海域使用权、矿权等领域不同程度地介入和推进，在城市房地产抵押登记、房屋继承、 房屋赠予、二手房买卖合同、涉外房地产买卖合同、房产委托、房产证代办、商品房预售资金监管、土地承包经营权流转合同、林权流转、海域使用权出让和矿权转 让等方面积累了重要经验。

　　中央财经大学教授尹飞在研讨会上则表示， “在不动产登记中，登记机构审查权的行使不仅要有效，还必须要有限度。目前，登记机构面临着不审查不行，审查过多也不行的两难境地。这就需要在《不动产登 记条例》中引入一种能够平衡两方面矛盾的法律机制，保障不动产登记的顺畅和效力。”据尹飞教授介绍，住建部在进行房屋登记制度设计时，曾经将现实中早已经 证明行之有效的继承、委托等公证前置程序列入，确保继承、委托等据以登记的基础民事法律行为的真实、合法性。如果产生错误也会由公证机构承担赔偿责任，登 记机构就可以比较“放心”地行使登记权。

　　那么，公证法律服务如何介入不动产登记，发 挥预防纠纷、减少诉讼呢？对此，尹飞教授说，“在制度设计的时候，要把相关的、有这种资质的机构引进来代为进行审查。比如继承，某个人去世之后谁有继承 权，只能由公证机构去做。”就目前登记机构来看，对于专业性法律问题的审查其缺乏基本的专业能力，从其职能定位来看，也不应当过多介入具体的审查工作。因 此，对于不动产登记的审查，需要从制度设计的角度引入第三方替代机制，由有专业能力的第三方机构对引起物权变动的法律关系进行实质审查，出具审查意见，登 记机关依据第三方出具的意见进行登记。

　　中国社科院教授孙宪忠认为，物权变动经登记 产生法定效力，是向社会的公示，进而产生社会公信力。因此，物权登记的稳定性至关重要。相较于登记工作本身，对引起物权变动法律关系的审查更为复杂，专业 性很强。从《物权法》来看，目前的不动产登记应当是实质审查。否则，登记真实难以保证，物权法律关系也无法稳定，交易安全难以实现。  

　　孙宪忠表示，对于普通百姓，购买的房屋的所 有权在某个层面来说是个抽象的概念，只有通过不动产登记环节，才能使其更彻底地受《物权法》等法律的保护，实现物权的转移。这对于不动产所有人是非常关键 的环节。当事人在交易过程中意思表示真实性的问题是最为重要的问题。而要求登记机关对当事人真实意思进行审查很难实现。在这个环节上，登记公证机构介入正 当其时。

　　“如果公证机构对某个重要事实进行公证，而这样一个环节又跟不动产登记联系起来，那么，在物权立法和不动产登记立法中我们最担心的问题就迎刃而解了，就不会造成登记机关巨额赔款的问题”，孙宪忠说。